Последний номер

"УРФО: Строительство, ЖКК" №1 (83)-2014


№ 8 (64) Подробно о кадастровом учете земель

26 октября 2011

Еще совсем недавно учетом земель занимались управления Роснедвижимости и Земельная кадастровая палата. В 2008 году Роснедвижимость была упразднена, а ее функции были переданы вновь созданной Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестру). При этом свою деятельность продолжает осуществлять и Земельная кадастровая палата. О том, как «разведены» функции этих организаций, а также о практике применения земельного законодательства рассказала на семинаре, организованном Уральской палатой недвижимости,  начальник отдела Земельной кадастровой палаты по Свердловской области Ольга Заречанская.

Кто сегодня занимается учетом земель?

В разное время документы, содержащие описание учтенных земельных участков, подписывались должностными лицами и Земельной кадастровой палаты, и Роснедвижимости. Эта ситуация объясняется тем, что на протяжении многих лет кадастровым учетом в Российской федерации занимались управления Роснедвижимости. Но в соответствии с Указом президента от 25 декабря 2008 года  № 1847 Роснедвижимость была упразднена, а ее функции были переданы вновь созданной Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестру). Поэтому в нашем регионе кадастровым учетом земель наряду с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним занимается управление Росреестра по Свердловской области. Кроме того, вопросами кадастрового учета земельных участков  занималась раньше и Земельная кадастровая палата, созданная в 2001 году. При этом объем полномочий данной организации менялся – это могли быть либо только обеспечительные функции (без юридических последствий) – ведение архивов, подготовка документов без юридических последствий, либо большие по объему полномочия. В настоящее время Земельная кадастровая палата подведомственна Росреестру, и с 15 сентября 2010 года в полном объеме осуществляет полномочия по государственному кадастровому учету. Органом власти она не является, но реализует от имени государства эту государственную услугу вместо Росреестра и несет ответственность за совершенные действия. Иначе говоря, все претензии по тем или иным делам принимаются в адрес Палаты.

В связи с передачей функций от Роснедвижимости некоторое время выдаваемые документы по земельным участкам подписывались и Управлением Росреестра. Сегодня все документы подписывает и выдает Земельная кадастровая палата.

О Государственном кадастре 

Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» № 221 от 2007 года регулирует учет не только земельных участков, но и зданий, строений, сооружений, объектов незавершенного строительства. Вместе с тем органы, осуществляющие учет земельных участков, никакого отношения к учету зданий, строений и сооружений не имеют – он осуществляется по иным нормам и правилам. Пока в течение переходного периода до 2013 года (затем учет зданий, сооружений, земельных участков и регистрация прав на них будут объединены в рамках одного органа) этим занимаются органы по техническому учету и технической инвентаризации – у нас это областное БТИ, екатеринбургское муниципальное предприятие БТИ и ФГУП Ростехинвентаризация.

БТИ руководствуется нормативными документами в сфере учета объектов градостроительной деятельности и капитального строительства, действовавших на момент вступления в силу закона о государственном кадастре недвижимости (1 марта 2008 года). Это постановление правительства РФ от 4 декабря 2000 года № 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации объектов капитального строительства», постановление правительства РФ от 13 октября 1997 года № 1301 «О государственном учете жилищного фонда» и инструкция Минземстроя РФ от 4 августа 1998 года № 37. В 2013 году должен появиться закон, регулирующий учет зданий и сооружений наряду с земельными участками.

Кадастровый учет и ранее учтенные земельные участки

Государственный земельный кадастр и кадастр недвижимости возникли не на пустом месте. В теперешнем своем виде земельный кадастр стал вестись с 2001 года. До этого учет тоже осуществлялся, ведь участки предоставлялись. И для того, чтобы наполнить базу и вести кадастр по новым правилам, установленным законом о государственном земельном кадастре, была проведена инвентаризация сведений о ранее учтенных участках.
На тот момент органом кадастрового учета были комитеты по земельным ресурсам и землеустройству, впоследствии включенные в Роснедвижимость, а сегодня – в Росреестр. У комитетов были очень большие полномочия в части оформления документов, удостоверяющих права на землю, они же вели кадастровый учет, занимались мониторингом земель и землеустройством. Архивы их не пропали – огромные фонды документов, полученных в результате проведения землеустройства, вторые экземпляры документов, удостоверяющих права на землю, сохранились. Если что-то нужно получить из ранее выданного комитетами либо выяснить какой-то вопрос, связанный с формированием земельного участка в тот период, отыскать какую-то документацию, нужно обращаться именно в управление Росреестра по Свердловской области, являющееся держателем этого фонда данных. Даже есть такая государственная услуга – «предоставление документов фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства», она оказывается безвозмездно. Так что все документы по образованию, формированию, установлению границ участков, которые создавались в период с 1991 по 2009 годы, хранятся в фондах данных землеустроительной документации.

Все земельные участки, внесенные в кадастр, делятся на две группы: учтенные по правилам государственного кадастра и учтенные до 2000 года, которые по правилам закона не учитывались, но сведения о них были внесены в кадастр.

Необходимо понимать, что в настоящее время к документам, которые представляются для учета земель, предъявляются серьезные требования, а раньше сведения об учтенных землях вносились «как есть», то есть без жестких требований. В базе могут быть участки с неточными или неустановленными границами, без графической информации, с неточными сведениями о площади, с подлежащими уточнению сведениями о категории земли, о виде разрешенного использования и т.п. Очень часто выявляются технические ошибки, допущенные при составлении перечней земельных участков в момент инвентаризации. Ошибки в информации о разрешенном использовании земли влекут за собой ошибки в кадастровой стоимости земли. «Поэтому если вы обнаружили неточность в нужном вам документе, можете обратиться в орган кадастрового учета, который устранит ее, – советует Ольга Заречанская. – Участки с ошибками вносились в перечень в 90-е годы прошлого века, и чаще всего они не являются полноценными, несмотря на то, что имеют кадастровый номер и состоят на учете. Сведения о них можно получить, но они нуждаются в уточнении».

Неточные сведения по участкам, которые регистрируются в соответствии с «дачной амнистией» (сады, огороды, земли для гаражного и индивидуального жилищного строительства), не являются препятствием для выдачи кадастрового паспорта. То есть даже если у них не установлены площадь и границы, зарегистрировать право собственности на них и оформить сделку можно. Если же участок предоставлен для иных целей, то кадастровый паспорт не будет выдан, и возможность государственной регистрации и совершения сделки с таким участком отсутствует. Тем не менее, объектами учета и налогообложения подобный участок является. Выдача кадастрового паспорта и совершение сделки с ним станут возможными лишь после уточнения характеристик.

Как поставить участок на учет?

В настоящее время весь учет подразделяется на две большие группы: учет земельных участков вновь и учет изменений характеристик участков. Кроме того, осуществляется внесение сведений о ранее учтенных земельных участках. При вступлении в силу закона о государственном земельном кадастре внесение сведений было одномоментным и  массовым, не все архивы были проверены, поэтому законодательством предусмотрена возможность в дальнейшем вносить в кадастр сведения о таких объектах для заинтересованных лиц.

По словам Ольги Заречанской, очень часто поступают заявки о внесении в перечень участков, выделенных когда-то сельскими администрациями. Как правило, у заявителя имеется документ – постановление о выделении земельного надела, но в то же время никто не знает, где этот участок находится, и вообще, есть ли место в конкретном населенном пункте для него – границ нет, площадь неточная и т.д. Такой участок будет внесен, кадастровый паспорт будет выдан, право по нему можно будет зарегистрировать. Однако найти этот надел на местности будет проблематично. Более того, существование такого объекта повлечет много споров – ведь и местоположение, и площадь чаще всего будут указывать на то, что этот участок накладывается на уже существующий объект.

Многих интересует, какие документы необходимы для постановки земельного участка на учет. Перечень документов, являющийся основанием для внесения сведений о ранее учтенных земельных участках в государственный кадастр недвижимости, установлен порядком государственного кадастра недвижимости. Он является открытым, и любой документ в той или иной степени подтверждающий, что когда-то какой-то участок был предоставлен для тех или иных целей, является основанием для внесения сведений о нем в кадастр. Потом сведения можно уточнять. Также сведения вносятся по представлениям органов государственной власти и местного самоуправления. К примеру, орган местного самоуправления принимает правила землепользования и застройки, в составе которого имеется градостроительные регламенты, предусматривающие определенные виды разрешенного использования участков. И в порядке информационного взаимодействия орган местного самоуправления эту информацию передает в орган кадастрового учета. Или же областное правительство принимает решение о включении земельных участков в границы населенного пункта со сменой категории земли, и эту информацию оно передает в орган кадастрового учета, и тот меняет характеристики участков.

Для учета земельного участка вновь и для учета изменений местоположения площади и границ заявителем в орган кадастрового учета предоставляется заявление и межевой план, причем для учета земельного участка вновь никаких документов, подтверждающих право на вновь образованный или исходный земельный участок, не требуется. То есть любое лицо может обратиться в орган кадастрового учета за учетом земельного участка вновь. А вот для учета изменений характеристик земельного участка может обратиться только правообладатель – собственник, владелец на праве постоянного бессрочного и пожизненно наследуемого владения. Как правило, документов, подтверждающих наличие права на землю, в орган кадастрового учета предоставлять тоже не требуется, потому что там содержатся сведения о правах и правообладателях.

Как получить сведения из государственного кадастра недвижимости?

Учет осуществляется без взимания какой-либо платы, а вот предоставление сведений, согласно порядку, утвержденному приказом Минэкономразвития от 27 февраля 2010 года № 75, – услуга платная. Сведения предоставляются в виде кадастрового паспорта (уникальные характеристики), кадастровой выписки, где, в том числе, содержится и информация о координатах, поворотных точках границ участков, кадастрового плана территорий, содержащего сведения обо всех земельных участках, расположенных в границах кадастрового квартала. Кадастровый квартал может быть территорией нескольких улиц или же территорией садоводческого товарищества, сельхозпредприятия, завода. Если кого-то интересует местоположение своего надела относительно иных земельных участков, то лучше заказывать кадастровый план территории, поскольку именно в нем содержатся все сведения об участках в границах кадастрового портала и видно расположение их относительно друг друга.

Сведения предоставляются в виде копий документов, на основании которых участки внесены в кадастр. Размеры платы за предоставление сведений определены приказом Минэкономразвития от 30 июля 2010 года  № 343. Градация установлена в зависимости от категории собственника (физическое или юридическое лицо), вида запрашиваемого документа и носителя документа (бумажного или электронного) и составляет от 50 рублей за электронный документ для органов государственной власти до 2400 рублей для юридических лиц за кадастровый план территории.

Последние изменения, внесенные в закон о государственном кадастре недвижимости 17 июля 2011 года, устанавливают льготы по оплате за предоставление сведений: органы государственной власти и местного самоуправления освобождаются от платы за сведения о кадастровой стоимости. Срок предоставления сведений составляет 5 рабочих дней, кадастровый учет проводится в течение 20 рабочих дней, а кадастровый план территории готовится 15 рабочих дней.

И в заключение. На портале государственных услуг можно ознакомиться с публичной кадастровой картой, где имеются данные о номерах участков и их кадастровой стоимости. Однако юридической силы этот документ не имеет.

Материал подготовила Марина Тюлькина

Скачать